个人住房房产税正式开征！上海率先开始！

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三部门官宣部分个人住房征收房产税

上海市财政局、税务局和房屋管理局三部门联合发文：

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怎么征收？怎么计算？

房产税重点问题

一、征收对象

1、本市居民

在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。

2、非本市居民

在上海市新购的住房。

二、住房套数计算

居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市范围内拥有的所有住房(含已签订购房合同的住房)两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。

三、税率

1、0.6%

适用在一般情况下。

2、0.4%

仅适用于应税住房每平方米市场交易价格<上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的。

四、计税价格核定

应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。

纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格。房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。

五、应纳税额的计算

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。

六、同住人免税住房面积的合并计算

对象：本市居民家庭

在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的、家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属,不得重复计算免税住房面积。

七、税收减免优惠

1、本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。2、本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。

八、申报纳税时间

按年计征，当年的12月31日前办理申报纳税。

03

房产税正式落地实施

上海打头阵

自2021年最新房产税新政出台以来，各种关于房产税的猜想和分析层出不穷。近期，个人住房房产税正式开征了，上海市已落地实施。

1、本次上海房产税新规落实执行，或预示着距离全国统一征收房产税的日子不远了。

2、随着房产税的全面开征，或留给炒房者的脱手时间急缩。

3、租赁市场价格或将出现一定程度的下降。

04

企业缴纳房产税时间节点

纳税义务开始时间

一、自建房屋

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）的规定：

1.自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念可理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。

2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

4.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

二、购置房屋

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条的规定。关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

这里的“房屋交付使用”，各省的规定不一，此处可以参照以下规定：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函〔2009〕128号)第二条第二款规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

3、《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函》(琼地税函〔2009〕43号)第一条规定，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定：

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准;未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。

三、出租、出借房屋

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条的规定，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四、融资租赁房产

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）的规定，关于融资租赁房产的房产税问题：

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

纳税义务截止时间

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条的规定，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题：

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

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